Konut daha uygun fiyatlı hale gelmek üzere. İyi haber bu.
Gelecek ay kadar erken olabilir ve Yeni Yılın başlarından daha geç olmayacak.
Ancak baloncukları patlatmadan önce bir uyarıda bulunalım.
Eğer ilk ev alıcısıysanız, bu büyük olasılıkla geçici ve muhtemelen küçük bir gelişme olacaktır.
Faiz indirimleri henüz gerçekleşmedi ve konutların satın alınabilirliğini kesinlikle artıracak olsa da, yeni girenler için olumsuz tarafı, konutların satın alınabilirliğinin tüm zamanların en düşük seviyesinde olmasıdır.
Ve eğer son kırk yıldan öğrendiğimiz bir şey varsa o da ucuz kredilerin yalnızca fiyatların yükselmesine yardımcı olduğudur.
Avustralya Merkez Bankası’nın faiz indirimi kolunu tam olarak ne zaman çekeceği önümüzdeki birkaç hafta içinde yayınlanacak verilere bağlı olacak.
Bu hafta işsizlik olacak. Bunu iki hafta içinde çok önemli enflasyon verileri takip edecek.
Hiç şüphe yok ki ekonomi yavaşlıyor ve Avustralya faiz oranlarının düşürülmesi kaçınılmaz; bu sadece ne zaman olacağı meselesi.
RBA kesintiye uğradığında, konut kredisi geri ödemeleri düşecek, bu da borçlanmayı marjinal olarak daha ucuz hale getirecek ve dolayısıyla satın alınabilirliği geçici olarak artıracak.
Ne yazık ki bu, daha fazla alıcı çekmek için yeterli olabilir, bu da fiyatların daha da yükselmesine neden olacak ve ilk ev alıcılarının sahip olabileceği tüm umutları yerle bir edecek – tabi ki erken miras almaya istekli ebeveynleri olmadığı sürece.
Onlara fiyatı söyle
Konutun karşılanabilirliği söz konusu olduğunda çoğu kişi yalnızca konutun fiyatını düşünür.
Bu son derece önemli bir faktör, ancak aynı zamanda ne kadar gelir elde ettiğinizi ve elinizin altında olduğunu ve ayrıca kredi ödeme maliyetini de içeren denklemin yalnızca bir unsurudur.
Şu anda Avustralya’daki konutlar tarihteki en uygun fiyatlı konutlardır.
Ucuz krediler fiyatları yeniden artırırsa, faiz indirimleri konut satın alınabilirliği açısından iki ucu keskin bir kılıç olabilir. (ABC Haberleri: Daniel Irvine)
Mevcut acımasız kombinasyonu düşünün:
Ülke çapında emlak fiyatları rekor seviyelerde ve ücretlerdeki artış enflasyonun gerisinde kaldı, bu da hanehalkı harcanabilir gelirini düşürdü.
Bu arada, 1990’lardan bu yana uzun vadeli bir düşüş yaşayan borçlanma maliyeti de tersine döndü ve tarihteki en hızlı yükselişlerden birine imza attı.
Konut satın alınabilirliği, faiz oranlarındaki kısa bir artış ve yükselen emlak değerlerinde satın alınabilirlik önlemlerinin düştüğü küresel mali krize giden dönem olan önceki düşük noktasının altına düştü.
GFC’den sonra konut fiyatları toparlanırken, satın alınabilirlik aslında arttı.
Bunun nedeni merkez bankalarının faiz oranlarını düşürmeye devam etmesi ve bunun da konut kredisi ödeme maliyetini düşürmesiydi.
Ardından, resmi nakit oranının yalnızca yüzde 0,1 olduğu ve satın alınabilirlik seviyelerini yüzyılın başındaki seviyelerine yükselten salgın geldi.
Ancak emlak konusunda sürekli kuyruğumuzu kovaladık: oranlar düştüğünde daha fazla borçlandık ve değerleri yükselttik.
2022 ve 2023 faiz artışları bir dönüm noktasıydı.
O zamandan beri, uygun fiyat söz konusu olduğunda durum tamamen kötüye gitti.
Normalde konut fiyatlarının düşmesini beklersiniz. RBA faiz oranlarını artırmaya başladıktan sonraki ilk birkaç ayda bunu yaptılar.
Ancak geçen yılın başından bu yana, tüm mantığa aykırı olarak, nüfus artışının konut arzını aşmaya başlaması nedeniyle yeniden yükselişe geçti.
Hızla artan nüfusumuza yetecek kadar konutun yakınına inşa etmediğimiz göz önüne alındığında, gayrimenkulün artmaya devam etmesi muhtemeldir.
Buna yatırımcıların lehine olan vergi teşvikleri de eklendiğinde, faiz oranlarındaki herhangi bir indirimin, ilk evini arayanlara muhtemelen yalnızca geçici bir soluklanma sağlayacağı görülüyor.
Artık sınıfsız bir toplum yok
Bu genellikle nesiller arasındaki bir tartışma olarak tasvir edilir; her iki taraf da öfkeyi körükler ve birbirini küçümseyen sözler söyler.
Ancak karşılanabilirlik krizi, toplumumuzu temelden değiştirebilecek ekonomimizin kalıcı bir özelliği haline geldi.
en yeni Nesiller Arası Rapor Sorunu bu grafikle internet bir şekilde yakaladık:
Avustralyalıların büyük bir kısmı, 20 ve 40 yıl öncesine göre daha geç yaşta ev sahibi oluyor. (2023 Nesiller Arası Rapor)
1981 yılında, 25 ila 29 yaşları arasındaki Avustralyalıların neredeyse yüzde 55’inin bir evi vardı.
Kırk yıl sonra, yüzde 35’in biraz üzerine kadar büyük bir düşüş yaşandı.
Yaş grubu ilerledikçe aradaki fark daralıyor.
70 yaşın üzerindekiler için, şu anda ev sahibi olan Avustralyalıların oranı kabaca 1981’dekiyle aynı.
Ancak bunun nedeni, şu anda 70 yaşın üzerinde olanların çoğunlukla gayrimenkuldeki büyük patlamadan önce, 1980’lerde ve 1990’larda satın alma yapmasıdır.
İşte bu noktada rahatsız edici oluyor: Ne yazık ki, 30’lu yaşların altındaki mevcut ürün bantta yukarı çıktıkça aradaki fark sabit kalacak.
Bu arada, 30 yaş altı bir sonraki ürün veriye girdiğinde bu farkın daha da genişlemesi muhtemel.
2021’de 70 yaşın üzerindeki Avustralyalıların yaklaşık yüzde 80’i kendi evine sahipti, ancak bu rakamın mevcut nüfus yaşlandıkça düşmesi muhtemel. (ABC Haberleri: Louise Merrillees)
Verilerin bize söylediği şey şu ki, her yaş grubunda 40 yıl öncesine kıyasla artık daha az sayıda Avustralyalı ev sahibi ve Avustralyalıların konut piyasasına girmeleri artık çok daha uzun sürüyor.
Bunun gelecek açısından bazı endişe verici potansiyel sonuçları var.
Mevcut nesil emeklilik yaşına geldiğinde mülkü olmayanlar sınırlı bir gelirle kiraya devam etmek zorunda kalacak.
Ve ev satın alanların birçoğunun elinde büyük ipotekler kalacak, bu da ya emeklilik yıllarında da iyi çalışmaya devam etmek zorunda kalacakları ya da satıp daha ucuz bir şeyi tercih etmek zorunda kalacakları anlamına geliyor.
Bunun ülkemizin gelecekteki emeklilik tasarruf havuzu ve federal bütçesi üzerinde büyük bir etkisi olması muhtemeldir.
Gayrimenkul toplumumuzu hızla dönüştürüyor ve en büyük bölücü faktör haline geliyor.
Burada endişelenecek bir şey yok
Ortalamaları sevmiyor musun?
Avustralyalılar ortalama olarak dünyanın en zenginleri arasındadır.
Avustralya İstatistik Bürosu’na göre, toplam hane halkı serveti yüzde 7,8 artışla 15,7 trilyon dolara yükseldi sadece bir yıl içinde.
ABS’nin finans istatistikleri başkanı Dr. Mish Tan şunları kaydetti: “Hanehalkı serveti, bu çeyrekte artan varlık değerleri sayesinde büyük bir artış gördü.
“Ev fiyatları, yurt içi ve yurt dışı hisse senedi piyasalarında olduğu gibi önemli ölçüde artmaya devam etti.”
Yükleniyor
Ev sahibi olmak, her zamankinden daha fazla, bireysel zenginliğin ve daha sonraki yıllarda finansal hayatta kalmanın önemli bir belirleyicisi haline geldi.
Ancak artan servetin gelecekte giderek daha az sayıda elde yoğunlaşması muhtemel.
Zenginlik ölçüsünün diğer yüzü ise biriktirdiğimiz borç miktarıdır: Avustralya’daki haneler dünyanın en borçlu haneleri arasında yer alıyor çünkü hepimiz, daha da fahiş mülk satın alımlarını finanse etmek için bir kredi sağlamak için dişimiz tırnağımızla mücadele ettik.
Ve bankalarımız bu ticaretten oldukça kârlı çıktı.
Avustralya’nın en büyük iki bankası CBA ve Westpac, kazançları için ağırlıklı olarak ipotek satışına güvenirken, ANZ ve NAB da çok geride değil.
Bizimki büyük ölçüde mülkiyete ve sürekli artan gayrimenkul değerlerine dayalı bir ekonomi.
Ekonomiye korkunç bir darbe vurmadan bu durumdan kurtulmak neredeyse imkansız olurdu.
Japonya, emlak balonu patladığında 40 yıllık bir durgunluk yaşadı. Çin dört yıldır aynı deneyimi yaşıyor.
Ancak bu, aşırılıkların engellenemeyeceği anlamına gelmiyor.
Sermaye kazanımlarını hızlandıran ve nüfus artışını konut arzıyla dengeleyen vergi teşviklerinin kaldırılması veya hatta geri alınması iyi bir başlangıç olabilir.
Çok geç olmadan.
