Avustralya’nın konut piyasası daha önce hiç olmadığı kadar zenginlik yaratıyor.
İşte işlerin nasıl gittiğine dair bir stok raporu.
Para kazanma makinesi
Geçtiğimiz 10 yılda (Haziran 2014’ten Haziran 2024’e kadar), konutlarımızın toplam değeri 5,1 trilyon dolardan 10,9 trilyon dolara (+5,78 trilyon dolar) yükseldi.
Yalnızca Haziran 2020’den bu yana konutlarımızın değeri 3,6 trilyon dolar arttı.
CoreLogic’in son üç aylık raporuna göre Acı ve Kazanç RaporuAvustralyalı mülk sahipleri, bu yılın Haziran çeyreğinde yeniden satışlardan 285.000 $’lık rekor kıran ortalama nominal kar elde etti.
Ulusal düzeyde, ev satışlarından elde edilen ortalama nominal kar 340.000 dolardı ve birimler için bu 185.000 dolardı (her iki rekor).
Ancak bireysel banliyöler için durum daha da keskindi.
Bu ay yayınlanan Ache and Achieve raporu için CoreLogic, Haziran çeyreğinde yaklaşık 91.000 yeniden satışı analiz etti.
Ev sahiplerinin mülklerini satarak elde ettiği rekor kazançların kısmen ulusal konut değerlerinin geçen yılın Kasım ayından bu yana her ay yeni rekor seviyelere ulaşmasının bir sonucu olduğu belirtiliyor.
Rekor kazançların aynı zamanda birçok satıcının “ipoteğin kullanılabilirliği için nispeten istikrarlı koşullar göz önüne alındığında” kâr amaçlı yeniden satışlarını doğru şekilde zamanlayabilme becerisine sahip olduğu gerçeğini de yansıtabileceği belirtiliyor.
Ancak veriler yerel yönetim bölgesi bölgelerine (LGA) ayrıldığında rapor, ülkenin bazı bölgelerindeki satıcıların kâr elde ettiğini gösteriyor.
Sidney’de satıcılar, Haziran çeyreğinde başkent piyasalarının yeniden satışından tüm konutlarda 353.000 dolar ve konutlarda 615.000 dolar gibi önemli bir rakamla en yüksek ortalama nominal kazancı elde etti.
Bazı bireysel LGA’lar için yeniden satışlardan elde edilen ortalama kâr 450.000 dolardan fazlaydı – Hills bölgesinde (627.500 dolar), Hunters Hill’de (627.500 dolar), Northern Seashores’te (550.000 dolar), Woollahra’da (480.000 dolar), Waverley’de (466.500 dolar), Hawkesbury’de (465.000 dolar) ), İç Batı (460.000 Dolar), Mavi Dağlar (458.000 Dolar) ve Wollondilly (450.000 Dolar).
Aşağıdaki tablo Sidney’deki LGA’larda zarar eden satışlara ilişkin medyan kayıpları (sol taraf, turuncu) ve kâr getiren satışlara ilişkin medyan kârları (sağ taraf, siyah) göstermektedir.
Brisbane, Haziran çeyreğinde başkentler arasında en yüksek kâr getiren yeniden satış oranına sahip oldu; yeniden satışların yüzde 99,1’i kâr elde etti.
Bireysel LGA’lar için yeniden satışlardan elde edilen ortalama kâr, Redland (388.500 $), Scenic Rim (387.500 $), Brisbane (345.000 $), Logan (340.000 $) ve Moreton Bay’de (332.500 $) 300.000 $’ın üzerindeydi.
Melbourne’de kar getiren yeniden satış oranı Haziran çeyreğinde yüzde 90,5’e düştü; neredeyse 10 satıcıdan biri yeniden satıştan nominal zarar etti.
Bu, birim satıcıların beşte birini içeriyordu.
Ancak bu nispeten yüksek kayıp oranına rağmen şehir, Sydney (353.000 $), Adelaide (335.000 $) ve Brisbane’in (333.000 $) ardından 306.000 $ ile büyük şehirlerdeki yeniden satışlardan dördüncü en yüksek ortalama kazancı elde etti.
Durgun birim satışlar, Melbourne piyasalarındaki yüksek zarar etme oranının ana sorumlusuydu ve birim değerler Haziran 2017’den bu yana zirve noktasının altında bulunuyordu.
Bazı bireysel LGA’lar için yeniden satışlardan elde edilen ortalama kâr 400.000 doların üzerindeydi – Nillumbik (595.000 dolar), Bayside (585.000 dolar), Whitehorse (560.000 dolar), Manningham (526.000 dolar), Mornington Yarımadası (477.000 dolar), Monash (442.000 dolar), Boroondara (415.000 dolar) , Banyule (413.500 Dolar), Yarra Ranges (404.170 Dolar) ve Knox (401.500 Dolar).
Perth’te evlerin yeniden satışından elde edilen kar oranı 2014 ortasından bu yana en yüksek seviyesine ulaştı.
CoreLogic, Perth’in pandemi döneminden bu yana “karlılık oranında olağanüstü bir geri dönüş” gördüğünü söylüyor.
Daha olumlu iç göç trendleri, kaynak sektöründeki yükseliş ve ardından gelen güçlü konut talebi, satışlarda zarar etme oranının 2020 Haziran çeyreğindeki yüzde 48,3’ten dört yıl sonra sadece yüzde 4,6’ya düştüğünü gördü.
Salgının Mart 2020’de başlamasından bu yana, Perth ev değerleri yüzde 72,5 artışla tüm başkent piyasaları arasında en yüksek artışı gördü.
Kârlılıktaki hızlı artış, Perth’teki ev sahiplerinin evlerini çok daha kısa sürelerle ellerinde tutabilmeleri anlamına geliyor. Medyan elde tutma süresi (bir mülkün yeniden satılmasından önce) 2020’nin başında neredeyse 16 yıldı, ancak bu süre 9,8 yıla düştü.
Haziran çeyreğinde Cottesloe’da yeniden satılan mülklerin ortalama karı 763.000 dolardı.
Nedlands (490.000 $), Joondalup (377,750 $), Melville (31,000 $), Munding (295.000 $), Kalamunda (295.000 $), Munding (283,500 $), Rockingham (280.000 $), serpentin-Jarrahdale (283,500 $) 280.000 Dolar), 275.000 Doların üzerindeydi.
Adelaide, Hobart, Darwin ve ACT’nin sonuçları şurada bulunabilir: CoreLogic’in raporu.
Ortalama hane halkı büyüklüğü düşüş eğiliminde
Bu yılın mayıs ayında, Avustralya Merkez Bankası baş ekonomisti Sarah Hunter önemli bir konuşma yaptı, “Konut Piyasası Döngüleri ve Temelleri“
Konut talebinin temel olarak nüfusumuzun büyüklüğüne ve her konutta (ortalama olarak) yaşayan insan sayısına göre belirlendiğini söyledi.
Peki nüfusumuz ne kadar?
İstatistik Bürosu verilerine göre, tahmini yerleşik nüfus Geçtiğimiz on yılda 3,72 milyon kişi artarak (23,4 milyondan 27,1 milyon kişiye) artış gösterdi.
Nüfusumuz 2014’ün başından bu yana ayda ortalama 30.968 kişi (yılda 371.620 kişi) artıyor.
Aynı dönemde, toplam konut sayısı Avustralya’da ise 1,8 milyon artarak 9,36 milyondan 11,21 milyona çıktı.
Ayda ortalama 15.000 (yılda 180.000) konut inşa ediyoruz.
Bu, her yeni konut için iki kişiden biraz daha fazlası anlamına geliyor.
Ancak Bayan Hunter, Avustralya’da her evde yaşayan ortalama insan sayısının onlarca yıldır düşüş eğiliminde olduğunu, 1980’lerin ortalarında 2,8 civarından bugün 2,5 civarına düştüğünü söyledi.
Konuşmasında “Bu küçük bir değişiklik gibi görünebilir” dedi.
“Ancak herhangi bir nedenle ortalama hane büyüklüğü 2,8’e yükselirse, mevcut nüfusumuz için 1,2 milyon daha az konuta ihtiyacımız olacak; bu da küçük bir fark değil.”
Aşağıda konuşmasından bir grafik görebilirsiniz.
Bayan Hunter, Avustralya’da ortalama hane halkı büyüklüğündeki uzun vadeli düşüşün bir kısmının demografik faktörlerle açıklanabileceğini söyledi.
“Nüfusun yaşlanması artık daha fazla yaşlı çiftin ve bekarın yalnız yaşaması anlamına geliyor ve düşük doğum oranları da ortalama aile büyüklüğünün zamanla azalması anlamına geliyor” dedi.
“Diğer yönde çalışmak, ebeveynleriyle birlikte yaşayan genç yetişkinlerin payında bir artışa neden oldu. Bunun nedeni daha fazla gencin üniversiteye gitmesi ve daha uzun süre evde yaşaması olabilir, ancak bunun nedeni aynı zamanda karşılanabilirlik hususları da olabilir. Ve Bu, hane büyüklüğünü etkileyen tek faktörün demografik özellikler olmadığını gösteriyor; uygun fiyat, insanların nerede ve kiminle yaşayacağına dair tercihlerini de etkiliyor” dedi.
Konut talebinin demografik etkenlerinin yavaş hareket etme eğiliminde olduğunu ancak pandemi döneminin bazı dramatik değişimler gördüğünü ve değişim için katalizör görevi gördüğünü söyledi.
İnsanların tercihlerinde kişi başına daha fazla fiziksel yaşam alanı yönünde büyük bir değişim görüldü; “ki bu, karantina bizi evde daha fazla zaman geçirmeye zorladığında bu anlaşılabilir bir durum” ve evden çalışmaya geçiş, değişimi güçlendirdi.
Bayan Hunter, konut arzının sonuçta artan talebe yanıt verdiğini söyledi.
Ancak yanıtın hızı ve büyüklüğü değişebileceğini ve bunun kira ve konut fiyatlarına, temel inşaat maliyetlerine ve tasarım, onaylama ve inşa etme süresine göre belirlendiğini söyledi.
“Bu arada fiyatlar ve kiralar da ayarlamayı yapıyor” dedi.
“Bu ayarlamanın kapsamı her döngüde farklılık gösteriyor ve talep ve arzdaki göreceli hareketlere bağlı.”
Ve bu özel döngünün bu noktasında, fiyat ayarlamaları evlerini devil Avustralyalılar için rekor düzeyde nominal kar sağlıyor.
